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拆迁房屋评估,你需要知道多少?来听听评估师怎么说
[ 编辑:xhang | 时间:2021-07-29 16:43:23 | 浏览:60次 | 来源: | 作者: ]

房屋评估是拆迁过程中极为重要的一环,许多被拆迁人在遇到房屋评估的时候,由于不知道如何应对、也不知道自己有哪些权利,很容易在此过程中吃亏。接下来深美林评估公司为您讲解:

评估机构

1)资质。法律规定的可以在拆迁中对房屋进行评估的房地产估价机构,是依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。

2)选定方式。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条的有关规定,房地产价格评估机构应当由被拆迁人在规定时间内协商选定。在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被拆迁人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

 

现实很多案例,有的当事人的房屋拆迁时,根本就没有收到任何关于协商选择评估机构的通知,甚至是评估机构上门进行房屋评估时才知道有评估这一回事,且评估过程中评估机构做出的评估报告明显偏向于拆迁方。

如果是遇到了这种情况,则此过程可能涉嫌违法,被拆迁人应当及时反映,以免耽误维权时机。

评估方法

1)评估方法。估价方法有比较法、收益法、成本法等。注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,选用一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。并且,被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素,应当纳入评估的考虑范围。

2)评估时点。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条的规定,被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日,用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

所谓评估时点,就是指运用比较法等方法评估房地产价格时,由于交易价值的成交时期不同,需要将这些交易价格的成交日期统一修正于某一时间点上,这个统一的时间点便是评估时点。

 

大家都知道,我国目前房价的变动速度是很快的,房屋价值作为评估过程中最为重要的一部分,评估时点的确定就显得尤为重要。无论是《国有土地上房屋征收与补偿条例》,还是《国有土地上房屋评估办法》,对此都有明确规定,那就是房屋征收的评估时点为房屋征收决定公告之日。

房屋评估机构如果没有依照此规定,而导致评估结果中房屋价值的结果过低、侵犯被拆迁人利益的,被拆迁人要及时提出异议,通过复核评估等程序及时提出自己的主张。

3)实地测量。对房屋进行评估应当经过实地的勘察测量,调查被征收房屋的状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。毕竟,评估结果不是凭空想象就能产生的,不经过对房屋的实地考察,难以保证评估的客观性和公正性。

评估报告

1)评估报告的公示。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条的规定,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。

 

根据法律规定,在最终的评估报告做出前,拆迁方是应当将初步的分户评估结果公示的,被拆迁人可以在公示期间指出其中的错误,确有错误的,评估机构应当更正。因此,如果拆迁方没经过公式这一步骤,则可能涉嫌程序违法。

2)签名、公章。根据相关法律法规规定,整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章,不得以印章代替签字。如果没有签名就是不合法的,我们可以根据签名去查询评估人员是否具有相应的评估资质,必要时追究相应主体的责任。

3)形式、内容。估价报告应采取书面形式,并有法定的内容要求,应该包括封面、致估价委托人的函、目录、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。

4)对评估结果提出异议。根据有关规定,被拆迁人有权对评估结果提出异议。被拆迁人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。

原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

 

被拆迁人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被拆迁房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。若是对鉴定结果仍有异议,则可以依法提出行政复议或行政诉讼。

深美林房地产评估公司提醒广大拆迁户,在房屋评估过程中,一定要熟知本文所列出的几大关键事项,千万不要因为担心评估不合理,直接将评估人员拒之门外或者因为觉得评估价值太低,直接将评估报告撕毁,以上做法对于获取合理补偿于事无补。

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